Ozų Ozas ·
Apartamentų nuomai biudžetas: nuo įsigijimo iki pirmojo nuomininko
Apartamentų nuomai biudžetas prasideda nuo pirkimo kainos, bet tuo nesibaigia. Įrengimas, baldai, sandorio formalumai ir laikas iki pirmojo nuomininko lemia, kiek lėšų reikės iš tikrųjų. Vienas aiškus scenarijus padeda šias dalis sudėti į bendrą planą.
Iliustracinė nuotrauka. Autorius: PNW Production / Pexels. Naudojimo licencija. Nuotraukoje vaizduojamas bendras temos pavyzdys, ne „Ozų Ozo“ objektas.
Pirmiausia – planas, kam ir kaip nuomosite
Apartamentai investicijai Vilniuje vertinami pagal vietą, išplanavimą ir bendrą pasiruošimo naudoti kainą. Prieš skaičiuojant pajamas verta apsibrėžti modelį: ilgesnio laikotarpio nuoma vienam nuomininkui ir trumpalaikis apgyvendinimas turi skirtingą darbų, paslaugų bei išlaidų struktūrą. Daugiau apsistojimų reiškia dažnesnį valymą, administravimą ir inventoriaus keitimą. Žemiau pateikiamas tik paprastos mėnesinės nuomos biudžeto pavyzdys.
Rinkdamiesi būstą nuomai, nusirašykite, kokiam žmogui tiktų konkretus planas. Ar tilps darbo stalas, patogi miego vieta ir uždaros spintos? Ar kasdienes paslaugas bus patogu pasiekti? Toks vertinimas padeda numatyti komplektaciją, tačiau pats savaime nepatvirtina būsimos paklausos ar nuomos kainos.
Vienas scenarijus: 130 000 eurų pasiruošimo biudžetas
Visos toliau pateiktos sumos yra pasirinktos skaičiavimo prielaidos, ne „Ozų Ozo“ kainoraštis, rangovų pasiūlymas ar Vilniaus rinkos vidurkis. Pavyzdyje apartamentai perkami nuosavomis lėšomis, o numatomos mokėtinos išlaidos įrašomos su taikomais mokesčiais. Konkrečiam objektui šias eilutes reikėtų pakeisti rašytiniais pasiūlymais.
| Biudžeto dalis | Prielaida, Eur |
|---|---|
| Apartamentų įsigijimas | 100 000 |
| Sandorio formalumai, registravimas ir dokumentų patikra | 2 000 |
| Apdailos ir įrengimo darbai | 15 000 |
| Baldai, įskaitant virtuvės baldus | 6 500 |
| Buitinė technika | 2 500 |
| Fotografavimas, skelbimas, pirminis valymas ir paruošimas | 500 |
| Pradinis nenumatytų išlaidų rezervas | 3 500 |
| Iš viso numatomų lėšų | 130 000 |
Rezervas šiame pavyzdyje yra atidedami pinigai, o ne jau patirtos išlaidos. Jei jo neprireikia, tai nėra papildomas uždarbis. Atskirai pasitikrinkite, ar reikia parkavimo vietos, sandėliuko, vertinimo ar tarpininkavimo paslaugų: lentelėje atskiro jų pirkimo nenumatyta. Prireikus tokia eilutė didina bendrą biudžetą.
Įrengtas variantas ir dalinė apdaila: lyginkite vienodą rezultatą
Mažesnė pradinė kaina dar neparodo, kuris pasiūlymas pareikalaus mažiau lėšų iki pirmojo nuomininko. Su daline apdaila siūlomiems apartamentams reikia darbų sąmatos ir termino. Įrengtam variantui reikia tikslaus komplektacijos sąrašo: ar yra virtuvė, technika, šviestuvai, užuolaidos, lova ir daiktų laikymo sprendimai?
To paties daikto neskaičiuokite du kartus. Jeigu technika įtraukta į pardavimo kainą, jos pirkimą iš atskiros eilutės išbraukite. Darbų sutartyje susitarkite dėl rezultato, atsiskaitymo etapų ir perdavimo datos. Mėnuo, praleistas laukiant virtuvės ar taisant trūkumus, taip pat keičia pirmųjų metų pinigų srautą.
Neužimtumas: kodėl 600 eurų nėra 7 200 eurų per metus?
Tarkime, kad mėnesio nuoma būtų 600 Eur, o per metus apartamentai būtų išnuomoti 11 mėnesių. Metinės nuomos įplaukos tuomet būtų 600 × 11 = 6 600 Eur. Tai tik skaičiavimo prielaida, ne šio projekto nuomos pasiūlymas ar pajamų prognozė.
Jeigu savininkui tenkančios einamosios išlaidos sudarytų dar 1 200 Eur per metus, liktų 5 400 Eur prieš pajamų ir kitus taikomus mokesčius, finansavimo kaštus bei papildomas neįtrauktas išlaidas. Esant dviem neužimtiems mėnesiams, tuo pačiu principu liktų 600 × 10 − 1 200 = 4 800 Eur. Šių sumų nevadiname grynuoju pelnu.
Į 1 200 Eur prielaidą gali būti suplanuotos savininko administravimo, draudimo, smulkios priežiūros ir neužimtų laikotarpių komunalinės išlaidos. Sutartyje aiškiai atskirkite, ką moka nuomininkas. Grąžintinas užstatas nėra laisvai išleidžiamos nuomos pajamos: jį planuokite atskirai nuo uždarbio.
Finansavimas ir mokesčiai – atskiros skaičiuoklės eilutės
Jeigu perkama su paskola, pradinis nuosavų lėšų poreikis ir mėnesio pinigų srautas bus kitokie. Pridėkite banko mokesčius, palūkanas ir įmokų grafiką. Grąžinama paskolos pagrindinė suma mažina turimus pinigus, tačiau jos nereikia antrą kartą pridėti prie jau įrašytos visos objekto pirkimo kainos. Finansavimo sąlygas gaukite konkrečiam objektui ir savo situacijai; bendrus reikalavimus skelbia Lietuvos bankas.
VMI paaiškinimuose apie turto nuomą mokestinis vertinimas siejamas su nuomotoju, turto paskirtimi ir pasirinktu modeliu. Gyvenamųjų patalpų nuomai taikomo verslo liudijimo galimybės nereikėtų automatiškai perkelti poilsio paskirties apartamentams. Jei planuojate apgyvendinimo paslaugas, jų registravimo ir apmokestinimo reikalavimus išsiaiškinkite atskirai.
Nuo skaičių prie konkretaus pasirinkimo „Ozų Oze“
„Ozų Ozo“ apartamentai Jeronimo Ralio g. 2 yra greta Ozo parko ir prekybos centro „Ozas“. Vertinant šią vietą nuomai, verta atvykti, išbandyti kasdienius maršrutus ir palyginti konkrečius planus. Patogi kaimynystė yra pasirinkimo kriterijus, tačiau būsimas pajamas turi pagrįsti atskiras realių palyginamų pasiūlymų vertinimas.
Pradėkite nuo aktualių apartamentų planų, kainų ir apdailos variantų. Tuomet susitarkite dėl apžiūros ir paprašykite konkrečios komplektacijos. Taip apartamentų nuomai biudžetas taps sprendimo pagrindu dar prieš pasirašant sutartį.